房地产越来越多地成为综合用途目的地。这就是投资者应该利用的原因
我们生活在一个界限日益模糊的世界。随着消费者渴望更加简单和高效，公司在价值链上上下移动，采用新的产品线和服务。手机现在兼作相机（以及更多功能），书商从事销售电子阅读器的业务，零售商充当贷款人，而乘车共享应用程序公司重新定义了我们与汽车互动的方式。
我们现在在房地产领域也看到了同样的趋势，房地产资产类别更频繁地结合产品类型，并软化住宅、办公、工业和购物用途之间的界限。随着抵押贷款利率和通货膨胀的上升，房地产投资者应该利用趋同的优势，从混合用途环境中寻求巨额回报，在这种环境中，每种用途都对整体做出贡献。
从历史上看，房地产行业被整齐地划分为不同的产品类型。办公楼、工业、多户住宅和零售业被视为独特的投资机会。投资者会关注每种资产类别的波动性和回报，并根据有效边界分配资本（投资环境过去更简单，因此更有效）。指导原则是房地产经营者需要留在自己的车道上。这不是投资者在未来十年内配置资本的方式。产品类型相互融合。
过去几年，随着电子商务浪潮开始形成，实体零售成为不受欢迎的资产类别。然而，许多零售业表现良好，例如美国华盛顿特区的 CityCenterDC，同期销售额同比增长，平均销售总额超过每平方英尺1,300美元。与此同时，办公空间面临着公司努力满足员工对灵活的远程工作政策的期望的挑战。一些办公项目已经成熟，可以重新定位为多户住宅，例如美国盐湖城的南圣殿大厦 (South Temple Tower)，它正在从办公室改建为多户住宅；而另一些公司则通过提供高层阳台、屋顶露台和其他类似于豪华公寓的公共区域，将多户家庭体验融入办公环境中。
许多工业租户现在面临着紧张的劳动力市场，就像办公室租户一样，并且必须同样重新考虑他们提供的便利设施。日本名古屋的Yatomi配送中心就是这种情况，工作人员可以使用办公楼中常见的优质设施，例如室内和室外用餐区、商务休息室和租户淋浴设施。此外，零售和最后一英里物流之间的界限已经融合，因为全食超市等许多零售店现在充当电子商务的分销点或提供杂货配送。
因此，考虑任何城市地点的投资者必须与产品类型无关，并专注于最高和最佳用途。然而，要充分利用房地产的融合，需要在建筑环境中创造一个空间，其中各个组成部分（例如办公室、零售和住房）彼此紧密相连，并相互促进繁荣。一些最好的项目融合了所有产品类型，例如北卡罗来纳州卡里的芬顿 (Fenton)，这是该地区第一个综合用途目的地，拥有 250 万平方英尺的零售、办公室、餐厅、酒店和多户空间。
这不仅仅是混合用途，其中共享该网站的每种产品类型只是独立存在。相反，零售和娱乐用途经过战略性策划，以吸引开发项目的办公室工作人员和居民，所有用途都经过精心设计，相互之间以及整个场地相互融合，从早到晚创造一个适合步行、充满活力的环境。如果办公室位于一个充满活力的地方，人们甚至在下班后也愿意打发时间，那么公司可以更成功地吸引员工回到工作场所。
对于投资者和开发商来说，对特定开发项目的各个部分如何协同工作和相互支持的方式有一个愿景是至关重要的。“软件”——从农贸市场到音乐会再到零售——保持网站活跃的一切——与“硬件”——物理结构、建筑物和开放空间以及通道一样重要。在工作、生活和娱乐之间的界限逐渐消失的时代，拥有将硬件和软件相互集成并创建动态环境的技能将是真正的差异化因素。
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