城市作为“有机体”的自我迭代

城市更新正助力中国城市从“国际知名”向“国际卓越”迈进。

以北京首钢园为例，整个首钢园是世界最大的在建城市更新项目，是CBD的1.2倍、1.25个陆家嘴。从前钢花四溅的炼钢厂，如今成了时尚惊艳的冬季运动中心。园区内的国家冬训中心，曾经首钢自备电厂的精煤车间和车站用房，现在已变身为冰壶馆、花样滑冰馆、短道速滑馆和首钢冰球馆，冬奥组委也成为网红打卡地，周边各项设施正在更完善、人性化。

仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄表示：“在新一轮的城市发展中，通过城市更新将千年积淀的历史和文化力量转化为城市产业和人文发展的活力，并在保护和建设的平衡中获得更高质量的发展，是助力这些国际知名城市走向国际卓越城市的关键环节。”

区别于新城开发，城市更新的内容已经不仅仅是载体的改造，以开放、共享、多元、复合为理念的城市有机更新，是推动全球城市不断保持活力、实现可持续发展的关键

产业+情感链接+文化符号+交通=城市更新

产业、人与人之间的情感链接、文化符号、交通价格是重塑城市的必备条件。仲量联行总结出五大城市更新驱动要素：构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉、激活城市空间、整合交通价值，以中央活力区理念重塑世界级城市。

构建产业生态。城市经济发展正在由要素驱动向创新驱动转变，以科技新媒体等为代表的创新产业正在呈现强劲的增长势头，并已在部分城市商务区成为继金融业、专业服务业和商贸业等传统主导产业之后的核心产业增长极。通过对城市文脉的功能活化，丰富区域空间载体，推动区域复合化和特色化，从而构建产业生态体系，将驱动城市产业功能不断升级，助推“寸土寸金”的城市核心区的产出效率进一步提升。

驱动多元复合。在核心区赋予多元城市功能和复合的生产生活环境，构建城市休闲、社群交互、教育、运动娱乐、旅游观光等多元空间，从而适配不同社群、不同客群的新型生活方式诉求，是彰显城市活力、推动人才集聚的重要手段。同时，通过公共空间的串联，一方面实现载体、功能和城市基础设施的联动，另一方面以内容为抓手，将人的情感通过公共空间进行传导，才能真正实现人与人之间有形和无形的链接，构建社群网络，塑造城市的活力内核。

赋新城市文脉。城市不同发展时期保留至今的文化符号和历史具备不可复制的文化价值。城市更新过程中，如何活化和再利用城市文脉，彰显城市内涵，撬动和传递城市文脉的价值，是城市更新区别于新区建设的重要使命，对城市发展有着不可估量的意义。将历史记忆与生活方式结合，将产业文脉延续和升级，将城市功能延展和扩充，形成多元、复合、升级的城市有机空间，更能有效的赋能历史的时间价值，兑现历史文脉的未来价值，激活城市文化新生

激活城市空间。城市空间是生产及生活的载体，是城市的核心资产。城市更新赋予城市重塑商务空间、居住空间、商业空间及公共空间的机遇，是区域价值提升的重要因素。城市更新的目标是通过放大城市空间推动创新要素聚集；重构城市空间组合，以复合化的城市空间满足社群的复合、综合需求；激活未被利用的城市“金角银边”空间，营造公共客厅场景。

整合交通价值。城市中心区作为传统老城区，街道尺度相对更小、更宜人，但由于发展历史悠久，基础设施相对落后，缺乏立体多层次的交通体系，在很多地方，车与人在地面抢占空间，交通效率低下、体验感较差。因此，在城市更新的过程中，应注重多层次交通体系的构建，通过“小街区+快慢行分离+TOD复合开发”三大理念，由旧有的2D交通体系向4D交通体系转变，全面整合交通价值，提升区域的交通效率与城市活力，助力城市核心区升级。

 运营+智慧+创新=可持续发展

在去地产化的大背景下，未来城市更新应该尝试探索在规划层面、政策层面、制度层面的创新，实现经济价值、社会价值及文化环境价值的平衡; 同时通过金融赋能，探索城市更新更多的创新商业模式。

因此，仲量联行提出未来城市更新的几大趋势。首先，作为驱动城市发展的核心举措，城市更新承担着社区改造的重任，亟需在“政策性手段”和“经营性手段”两个维度实现破局。其次，运营、智慧、创新，都是打造可持续的城市发展新格局的必要手段

运营，不同于住宅社区开发模式，在传统的政府、市场和社会三大利益主体之外，需要站位“营城”。从长期运营角度，对实施过程实行全周期的统筹管理，并给予运营方更多支持和长期激励。

智慧，基于“智慧城市”理念的智慧运营管理系统将为未来城市更新的决策与实施提供充分的支撑并助力城市的自我生长与迭代。

创新，围绕“新文化”、“新业态”、“新产业”以及“新风貌”等四新特色，将形成创新性的赋新生态圈，为城市注入持续的新格调、新活力，打造可持续的城市发展新格局。

徐岱雄认为：“不同于传统的大拆大建模式以及传统的住宅快销开发逻辑，城市更新应以“人”为核心，是城市有机体自我生长迭代发展的必然过程，是城市核心区通过新产业、新功能、新业态导入，从而优化符合现代生活品质要求的功能载体，提高存量资源利用效率为城市发展注入时代活力，推动城市可持续发展的持续过程。”